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电子商务的增长可能会创造新的物流空间需求

到 2025 年,电子商务销售额预计将从 27% 上升到 30%,从而使在线零售额额外增加 370 亿英镑。每 10 亿磅的在线零售额需要大约 320,000 平方英尺的城市物流空间,这可能会在五年内增加 1200 万平方英尺的最后一英里履行空间需求。Knight Franks 对服务于在线零售的中心辐射网络的分析发现,23.5% 的空间分配给了为最后一英里交付提供服务的“辐射”设施,随着在线购物者要求更快的交付时间,需要物流,对这些设施的需求预计会增长运营商持有股票更接近消费者。

空间不足推动租金增长

对城市物流单位的需求大幅降低了城市地区的空置率。在整个英国,城市地区 100,000 平方英尺以下单位的空置率仅为 3.2%,预计还会进一步下降。在大伦敦,100,000 平方英尺以下单位的空置率仅为 3.1%,在布里斯托尔仅为 1.5%,在爱丁堡、伯明翰和曼彻斯特,空置率低于 1%。相比之下,英国所有面积超过 50,000 平方英尺的单位的空置率为 5%。

缺乏空间和发展机会正在推动整个城市地区工业资产的租金强劲增长,尤其是伦敦和东南地区的增长尤为强劲。在整个英国,谢菲尔德今年的租金增长预测最高,年增长率为 7.8%。在伦敦,东伦敦区 Newham 和 Tower Hamlets 以及南伦敦区 Merton 和 Southwark 位居榜首,预计今年所有这些区的租金增长都将超过 7%。

投资者继续增加行业配置

大流行继续加速零售市场的结构性转变和电子商务的增长,在租户对空间和租金表现的强劲需求的背景下,推动投资者增加对该行业的资本配置。对英国工业和物流业的投资已超过 2020 年全年总额,投资额达 106 亿英镑;其中 41% 用于位于伦敦、伯明翰、曼彻斯特、布里斯托尔、利兹、格拉斯哥和爱丁堡的资产。随着第四季度的到来,预计 2021 年的投资营业额将达到创纪录的 130 亿英镑。

工业和物流板块的回报率已超过其他房地产板块,城市地区的物流资产已超过远离人口密集区的物流资产。在截至 2021 年 9 月的一年中,英国工业的总回报率已达到 29.6%,并且在东南地区仍更高。

莱坊合伙人、工业与物流主管查尔斯宾克斯评论说:“城市物流空间需求的激增主要是由电子商务增长推动的,但也有对供应链弹性的需求。虽然“准时制”供应链限制了存储需求,从而减少了对仓储空间的需求,但随着全球供应链的关闭,大流行凸显了这种模式的问题。结果,我们看到了重新支持或接近支持的运营,占用者将设施移至更靠近最终消费者的位置。

3 月的苏伊士运河事件和最近的重型货车司机短缺进一步凸显了供应链弹性的重要性,供应商正在寻求增加库存,并开发更短、更可靠的供应链,以确保其运营能够承受任何进一步的冲击。 ”

莱坊工业研究负责人克莱尔威廉姆斯补充说:“随着消费者要求更快的交货时间,零售商和物流运营商正在努力改进他们的分销模式,减少低效率,并使库存更贴近消费者。按需杂货配送市场的增长催生了几家在几分钟内提供送货服务的新公司。这加剧了对空间的竞争,鉴于城市地区的空置率处于历史低位,从而推高了租金。

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