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让我们精简一点在今天的市场上有太多的伸展运动

低门槛贷款:对贷款人的保护较少,对借款人的限制也较少。他们不是问题的一部分吗,哦,13年前?嗯,他们…

商业观察(Commercial Observer)在洛杉矶举行的第二届秋季融资年度大会(Second Annual Fall Financing conference)上的讨论小组成员说,借款人毫不掩饰地反对那些让贷款人晚上睡个好觉的保护性条款,这表明他们在如今竞争激烈的贷款市场上的议价能力增强了。

他们做得很成功。

Mesa West Capital副总裁丹妮尔•杜纳斯(Danielle Duenas)表示:“有一种趋势,那就是精简契约,减少结构。”“我们已经因为(借款人的要求)失去了一些交易,或者我们因此选择放弃一些交易。如今,许多赞助商只是想要钱,而对钱的控制要少一些。”

Duenas称,尽管一些保荐人要求延长贷款期限以完成其商业计划,但其他保荐人则不愿接受有关未来融资和股权贡献的测试和参数。

“我们通常有最低的租赁准则,并为未来的融资预留租赁资金。一些赞助商根本不想要这些(包括在内),”他继续说道。

喜达屋房地产信托公司(Starwood Property Trust)西部地区主管特洛伊•米勒(Troy Miller)表示:“Cov-lite的出现,是因为系统中玩家的绝对数量。”“当所有人都被类似的利差或票息水平所吸引时,男人们正在(通过提供)低门槛(cov-lite)来赢得交易。”

鉴于喜达屋是华尔街上最大的股权类借贷者之一,米勒对借贷者今天向借贷者发放的贷款有自己的内部看法:“我看到了我们的人能从买方得到什么,这太疯狂了;几乎没有契约,”他说。“当然,每个人都知道别人得到了什么,我们都在努力争取。”

子午线资本集团(Meridian Capital Group)高级董事总经理塞思•格罗斯曼(Seth Grossman)表示,他认为市场上存在两种分歧,一种是在结构和杠杆方面保持稳定,另一种则不是。

“对收益率的需求如此之大,你可以得到你需要的东西,但你会为此付出代价,”他说。“如果你想要最便宜的价格,那么贷款人仍然会说,‘我们需要X、Y和Z来达成交易。’”

在第一轮讨论中,当前贷款环境中的“推、拉、拉”很快成为了当天的话题,与会者描述了一些未获成功的交易。

Voya Investment Management房地产融资主管格雷格•米肖德(Greg Michaud)表示:“我们看到了一些贷款出售方案,我们喜欢看这些方案,因为我们看到了我们失去的一笔贷款,以及我们为什么会失去这笔贷款。”“这是典型的贷款成本比。现在有一个8亿美元的一揽子计划,我们损失了其中的25%,而且都是贷款成本比。”

Duenas表示,尽管Mesa West通常不会以地面建筑为抵押提供贷款,但该银行已接近达成一项交易,将一块毗邻的土地作为抵押。

“我们提出了围绕空置地块和应享权益情况的结构,”她说。贷款与成本之比接近90%。如果你没有围绕风险的参数,你就无法降低风险。”

但最终,“每笔交易都有一个出借人,”格罗斯曼说。他说:“如果你想借95%的利息,我们通常可以找到愿意这样做的贷款机构,但是他们通常会向你收取大量的费用,有大量的追索权,还有大量的结构。如果你在一个好的市场上借了50%的钱来做一个伟大的项目,你会得到惊人的回报。”

与会者一致认为,虽然承销在大部分情况下仍相当谨慎,但杠杆率在过去一年中有所上升。尽管如此,大多数贷款机构仍在各自的领域内。

"杠杆率肯定在微幅上升," Miller称。“如果你的贷款机构提供60%到65%的弹性贷款,我需要提供70%的杠杆率(以保持竞争力)。大多数客户对杠杆非常谨慎,他们可能会达到75%。我们看到的真正困难是,规模较小的借款方试图做更大的项目,并尽其所能填满资本。”

梅萨-韦斯特保持保守,贷款成本比约为65%。Duenas称,该债务基金一直忙于从建筑到烫发的融资,并渴望进入工业领域,但仍"极具竞争力"。

谈到资产类型,米肖德表示,零售并不总是一个肮脏的字眼,Voya避开购物中心和大型零售,但将目标瞄准以杂货为基础的资产,作为其贷款项目的一部分。Voya也为“一吨公寓”提供融资,但通过过桥贷款和浮动利率,发现很难在固定利率方面与房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)竞争。

米肖德说:“我们没有比政府更便宜的资金,所以我们会去那些相对价值较高的地方。”

另一方面,喜达屋一直忙于过渡时期的办公室融资,米勒说,鉴于喜达屋公司的背景,他已经资助了几笔酒店交易。如今,地上建筑约占他贷款总额的四分之一。

格罗斯曼说,他看到他的办公桌上有很多地基建筑、增值、适应性再利用的交易。主持人Marc Young是Allen Matkins的一名律师,当被问及这一趋势说明了我们在这个周期中的位置时,Grossman说,“它表明固定利率稳定的资产是昂贵的,如果你想获得收益,你需要创造价值。每个人都试图在自己的舒适区发挥,但当价格压缩时,你总是在寻找更多的收益。因此,你可以在增值领域再扩展一点,或者相对于你之前的位置,进入二级市场。”

事实上,“追求产量是推动人们风险谱的不同部位,这是自然和正常的,说明我们的周期,”米勒同意,并补充说一些私人股本基金喜达屋与现在搬到二级市场寻找更好的回报。

在小组讨论结束之前,话题转到了另一个棘手的话题:共同所有东西,小组成员在他们的投资组合中对共同工作和共同生活的租客都很清楚。

Duenas说:“如果是交易,它必须代表收入的15%或更少。”“我们还没有完全适应合住。我们在这个领域绝对谨慎。而且很多多户交易包括Airbnb或短期租赁——这也是我们不喜欢的。”

至于WeWork,“基本上是雷格斯(Regus)的风格,有男式发髻和纹身,对吧?””米肖德说。

说得好。

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